Пользователь

Мы разобрали решения Верховного суда по спорам вокруг оплаты услуг по содержанию жилья. Теперь у вас есть железные аргументы, чтобы выигрывать подобные дела в любой судебной инстанции.

• Платить — обязательно, пользоваться — нет

Собственники и наниматели должны оплачивать услуги по содержанию общего имущества в МКД независимо от факта его использования, например лифтом. Верховный суд разъяснил, что собственники обязаны платить за степень благоустройства МКД, в котором они проживают, а не за факт пользования. Подобный вывод ранее сделал Президиум ВАС в постановлении от 09.11.2010 № 4910/10, а потом и Пленум ВС — в пункте 12 постановления от 27.06.2017 № 22.

Какие аргументы использовать. Не имеет значения, что собственник помещения не пользуется лифтами, лестничными площадками, входными группами, домофонами, подвалами и чердаками. Платить за них он все равно обязан, даже если проживает на первом этаже или владеет нежилым помещением с отдельным входом.

Собственники любых помещений в расчете на 1 кв. м площади этих помещений обязаны вносить плату в том же размере, которую установили для всего дома. Уменьшить размер платы может только общее собрание собственников на основании предложений УО, ТСЖ, ЖСК.

• Пример

Общее собрание собственников вправе установить дифференцированный размер платы за содержание жилья.

Собственники помещений на общем собрании установили различные платежи за содержание дома для собственников жилых и нежилых помещений.
 Конституционный суд подтвердил, что закон не запрещает учитывать особенности жилых и нежилых помещений при определении размера такой платы. Но правило действует только для МКД, которым управляют жилищные объединения или непосредственно собственники помещений (постановление Конституционного суда от 29.01.2018 № 5-П).

• Требуйте оплаты ЖКУ, даже если дом не успели внести в реестр лицензий

Если УО оказывала услуги жителям, которые сами приняли решение о назначении организации, управляющей их МКД, то она имеет право требовать деньги за свои услуги. Даже в ситуации, когда информация о МКД не внесена в реестр лицензий.

Какие аргументы использовать. Если вы имеете лицензию, но очередной дом, которым вы начали управлять, не внесли в реестр, вы можете претендовать на оплату ваших услуг. В такой ситуации докажите, что все участники правоотношений фактически признали вас исполнителем коммунальных услуг и управленцем.

Таблица 1. Основание для внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ

Дело в том, что право УО требовать плату за свои услуги не связано с исполнением обязанности по внесению изменений в реестр лицензий. Такое право вытекает из условий договора управления. Главное условие — четко выраженная воля собственников на заключение договора с управляющей организацией, которая фактически предоставляла им жилищно-коммунальные услуги.

Подтвердите факты оплаты ваших квитанций жителями дома и фактически сложившиеся договорные отношения по снабжению ресурсом по присоединенной сети с РСО. Такой порядок предусматривает пункт 1 статьи 162 ГК.

• Пример

Лицензированная управляющая организация доказала, что не должна возвращать деньги из-за отсутствия записи в реестре лицензий.

Орган ГЖН выдал УО предписание, в котором требовал сделать перерасчет платы за ЖКУ. Основание: у организации отсутствовали правовые основания для начисления платы, поскольку согласно данным реестра лицензий спорные дома не включены в перечень МКД, деятельность по управлению которыми осуществляет УО.
 УО обжаловала предписание, но добилась успеха только в Верховном суде. Судьи высшей инстанции сделали вывод: когда в реестре лицензий нет сведений об адресе МКД, которым управляет лицензиат, это не свидетельствует о неправомерном исполнении возложенных на него полномочий. Право взимать плату также не связано с исполнением обязанности по внесению изменений в реестр лицензий, а вытекает из условий договора управления (определение ВС от 24.12.2019 № 302-ЭС19-17595).

• Даже если нет договора управления и документов о праве собственности, платить за ЖКУ придется

Факт отсутствия письменного договора управления с УО или ТСЖ не спасет собственника помещения от обязанности платить за содержание общего имущества и коммунальные услуги. Даже если право собственности на это помещение не зарегистрировано в ЕГРН.

До 2017 года часть судов воспринимала отсутствие индивидуального договора как недоказанность договорных отношений по управлению МКД, а значит, и недоказанность обязанности платить за ЖКУ. Но Пленум Верховного суда расставил все по местам, и теперь у нижестоящих судов не осталось сомнений: платить за ЖКУ должны обязательно, даже если на руках нет письменного договора.

Какие аргументы использовать. Обязанность собственника содержать общее имущество возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений с УО или ТСЖ (п. 12 постановления Пленума ВС от 27.06.2017 № 22). Достаточно доказать наличие прав собственности на недвижимость.

Если такие права не зарегистрированы в ЕГРН, правоустанавливающими становятся документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, и документы правопредшественника (таблица 2). Такое правило действует на объекты недвижимости, если они возникли до дня вступления в силу Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

Таблица 2. Основания для обязанности оплачивать счета за ЖКУ

• Пример

Отсутствие договора не освобождает от обязанности оплачивать ЖКУ.