Пользователь

Коллеги!

Прошу принять к сведению и использовать в работе следующую информацию.

ГК РФ (ст. 210), ЖК РФ устанавливают, что бремя содержания имущества несет собственник (собственники): (ч. 3. Ст. 30 3. ЖК РФ «Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме…»),

Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (далее ПП 491) регулирует отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (далее - общее имущество) и устанавливает, что «41. Собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации».

Т.о., законодательство возлагает на собственников ответственность за содержание общего имущества многоквартирного дома.

Технически, в силу того, что стояки, отводы от стояков и запорные краны на отводах от стояков, в ряде случав, батареи, находятся внутри квартир, доступ УК к ним без согласия собственника квартиры невозможен: ст. 25 Конституции Российской Федерации, раздел первый, глава 2. «Права и свободы человека и гражданина» «Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения».

ПП 491 в свою очередь установил, что «10. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации …. в состоянии, обеспечивающем: … г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений…», к которым, несомненно, относится и требование ст. 25 Конституции РФ.

Т.о., общее имущество, находящееся на территории квартиры, куда УК без приглашения и разрешения собственника может войти только с полицией в ряде установленных законодательством случаев, находится в зоне особой ответственности именно собственника квартиры.

Согласно п. 11 ПП 491: «Содержание общего имущества … включает в себя: а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами…»

Т.о., законодательство возлагает на собственника конкретную обязанность – осмотр общего имущества. В отношении имущества, которое находится вне зоны свободного доступа УК, это требование особенно актуально.

Возлагаемая законом на собственников ответственность также реализуется в нормах «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003», утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (далее П 170): «1.4. Граждане … обязаны: … 3) выполнять предусмотренные законодательством … эксплуатационные требования…» и «2.1.3. Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации … оборудования зданий, которые могут привести … к нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены собственником с привлечением организации по содержанию жилищного фонда…».

В отношении   общего имущества, находящегося на территории квартиры, куда доступ УК без приглашения и разрешения собственника невозможен, предусмотрен п. п. 5.3.6. П 170:   «в процессе эксплуатации необходимо следить за отсутствием течей в стояках, подводках к запорно-регулирующей и водоразборной арматуре…», «Основные задвижки и вентили, предназначенные для отключения и регулирования системы горячего водоснабжения, необходимо два раза в месяц открывать и закрывать».

Прошу учесть, что договор управления одной из УК, входящих в СРО, содержит следующие требования.

«Правила пользования жилым помещением» к Договору управления устанавливает: «В случае порчи или повреждения Общего имущества, а также имущества других Собственников … в результате недобросовестного исполнения Собственником требований настоящих Правил, выхода из строя общих внутридомовых инженерных сетей, находящихся или проходящих транзитом через Квартиру, доступ к которым для проведения профилактического или аварийного обслуживания и ремонта ограничен Собственником, Собственник возмещает убытки …» и «Акт разграничения ответственности сторон» к договору управления «Собственник несет ответственность за предоставление доступа в общим сетям, находящимся или проходящим транзитом через помещение Собственника…».

При этом Приложение № 1 к П 170 устанавливает, что осмотр систем горячего водоснабжения должен производиться слесарем-сантехником «по мере необходимости». Вне всякого сомнения, это указание связано с тем, что без разрешения собственника УК видеть общедомовое имущество, находящееся в квартире собственника, не имеет возможности в силу вышеприведенной нормы Конституции.

«Перечень работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном жилом доме» к Договору управления устанавливают, что «Техническое обслуживание внутридомовых … сетей горячего водоснабжения» проводится постоянно, но в отношении «… инженерного оборудования … горячего водоснабжения, обслуживающего более одного жилого … помещения».

По этой же причине П 170 устанавливает заявительный порядок ремонтных работ: «2.2.6. Заявки на неисправность инженерного оборудования или конструкций должны рассматриваться в день их поступления, не позднее чем на следующий день должно быть организовано их устранение. В тех случаях, когда для устранения неисправностей требуется длительное время или запчасти, которых в данный момент нет в наличии, необходимо о принятых решениях сообщить заявителю. Аналогичные меры должны быть приняты и по заявкам, полученным по телефону или через систему диспетчерской связи. Аварийные заявки устраняются в сроки, указанные в приложении N 2. Заявки, связанные с обеспечением безопасности проживания, устраняются в срочном порядке».

В соответствии с этой нормой утверждено требование «Аварийное техническое обслуживание» к Договору управления «Перечень работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном жилом доме»: «Устранение аварий на системах водоснабжения… Круглосуточное обеспечение возможности прекращения подачи ресурса (воды…) в случае возникновения аварийной ситуации (порыв, протечка, залитие…). Круглосуточное обеспечение возможности подачи ресурса после аварийного отключения и устранения причины порыва, протечки, залития …», но «согласно нормам и правилам (после получения заявки диспетчером)».