ОТЧЕТ
о деятельности НП
СРО «Тверской Управдом» за 2020 год
Адрес: 170100, г. Тверь, ул. Ротмистрова, 27, корп. 1,
оф. 15
Телефон организации: 8 (4822) 477-506.
НП «Тверской управдом» зарегистрировано, как юридическое лицо,
26 января 2006 года. Статус СРО НП
«Тверской управдом» установлен Свидетельством о государственной регистрации от 20.09.2012, учетный номер
6914030300.
На сегодняшний день в составе СРО состоит 30 организаций,
в т.ч. два товарищества собственников жилья. Кворум – 16 организаций.
Управление организацией:
Высший орган управления – общее собрание членов
организации,
Совет НП СРО «Тверской управдом» по Уставу
состоит из 13 человек. Фактически на настоящий момент – 10 человек:
1.
Тягунов Александр Александрович – председатель Совета,
2.
Жидков Андрей Юрьевич – Генеральный директор ООО «ЖИЛКОМСЕРВИС-3»,
3.
Ветковский Александр Васильевич – индивидуальный предприниматель,
4.
Кантор Павел Александрович – Управляющий «Управляющая организация «Умный
дом»,
5.
Журавлева Любовь Ивановна – директор ООО «Жилищно-коммунальное хозяйство-Сервис»,
6.
Андреева Жанна Александровна – директор ООО «Волжское
жилищно-коммунальное управление»
7.
Дударов Ваха Хамзатович – директор ООО Управляющая Компания «Ремонтно-эксплуатационное предприятие-17»,
8.
Лазян Корюн Бакшиевич – директор
Фирмы «Энергия»,
9.
Бураков Андрей Юрьевич – директор ООО «Управляющая компания «Южный
округ»,
10.
Тур Владимир
Богданович – директор ООО “У ТУРА”.
Мы предлагаем довыборы членов Совета не
производить по двум причинам. Сократилось число членов НП СРО «Тверской
управдом» и режим самоизоляции при пандемии коронавируса существенно затруднил
проведение любых мероприятий.
Председатель Совета НП СРО «Тверской
управдом» – Тягунов Александр Александрович.
Директор НП СРО «Тверской управдом» – Юлегина
Елена Евгеньевна.
Цель деятельности НП СРО «Тверской управдом» – содействие членам Партнерства в их деятельности в сфере управления, эксплуатации,
обслуживания и ремонта жилищного фонда, обеспечивающих повышение эффективности
и качества жилищно-коммунального обслуживания населения, а также создание
благоприятных и безопасных условий проживания граждан в многоквартирных домах
на территории Тверской области.
Основная сфера деятельности НП СРО «Тверской
управдом» – жилищно-коммунальное
хозяйство, в том числе, управление многоквартирными жилыми домами, их
надлежащее содержание, благоустройство, и в установленных договором управления
случаях тепло- и водоснабжение, водоотведение МКД, сбор ТКО, договорные
отношения на предоставление этих услуг.
Как директор
СРО по-прежнему считаю, что объединение УК крайне необходимо:
– для
сохранения системы управления домами в принципе,
– для
сохранения и выстраивания системы влияния, лоббирования интересов УК на
законодательство, как федеральное, так и региональное, и исполнительную власть,
– для обмена
опытом между УК, но при этом необходимо создать систему взаимодействия членов
УК не только через СРО, но и непосредственно между руководителями УК
(предложение директора УК «Умный дом», Удомля, Кантора П.А.).
СРО находится в постоянном процессе движения
и изменения количества своих членов. По реестру, зарегистрированному
Федеральной службой Росреестра, с момента создания (2011 г.) через СРО прошла
81 управляющая организация Тверской области. За отчетный год из состава СРО не
выбыла ни одна организация. В 2020 году в состав СРО вошла управляющая компания
«Уютный дом-Нелидово». На сегодня, как я сказала, в составе – 26 организаций. Согласно
п. 1) ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 01.12.2007 N 315-ФЗ “О
саморегулируемых организациях” в СРО предполагается объединение в составе
саморегулируемой организации в качестве ее членов не менее двадцати пяти
субъектов предпринимательской деятельности. Тем не менее, если мы полагаем, что
СРО нам необходимо и должно существовать, над этим надо работать. И, в первую
очередь, в СРО должны вступить организации, которые создаются на месте банкротов
УК – членов СРО. Считаю, что мы должны сохранить СРО. И работа по привлечению
новых членов СРО – наша общая задача.
Поэтому мы включили в наш план работы под № 1 работу по
привлечению новых членов.
Я убеждена, что СРО – адекватный способ
защиты коллективных интересов управляющих организаций. СРО пользуется
авторитетом в органах власти, как региональных, так и федеральных, и,
соответственно, может влиять на какие-то законотворческие процессы в жилищной
сфере.
Не забывайте, что прямые
договоры на ресурсы – это результат нашей работы!
В свое
время именно мы отстояли многодомовые ТСЖ в ЖК РФ, поэтому сейчас с нами член СРО ТСЖ «Никольское».
Мы остановили бредовую идею внести изменения в закон
«О конкуренции», согласно которым УК должны были бы брать в собственности
объекты благоустройства, созданные за счет бюджетных средств.
Мы победили и не
допустили в законодательство Постановление Правительства РФ об обязательном доступе в подвалы
МКД бездомных животных.
И я призываю все УК активнее участвовать в
процессах обсуждения законодательства, благо у нас к этому есть все
возможности: с нами считаются, нам
предоставляют на рецензию проекты нормативных актов, у нас есть возможность
высказать свою точку зрения, правда не всегда ее учитывают.
Нет сомнений в том, что обмен опытом может
помочь и помогает проще, дешевле, без лишних ошибок решать вопросы в сфере
управления МКД. Мы провели семинар по замене лифтов и сегодня этот процесс
пошел в Тверской области. СРО аккумулирует информацию о передовом опыте УК,
о судебных решениях.
Год назад на таком же отчетном собрании мы
рекомендовали всем УК прекратить работу по прямым платежам за ресурсы, потому
что суды зачастую не учитывают обязательства по агентским договорам. Мы
рекомендовали переходить на прямые договоры, потому что многие наши члены
хорошо, без долгов научились по ним работать. Жаль, что нас не услышали многие
наши товарищи и сейчас мы в сложных судах с Тверской генерацией с целым рядом
членов СРО.
Мы рекомендуем домам накапливать деньги на
капремонт на спецсчетах, потому что это – как показывает опыт наших членов –
дешевле и качественнее.
Мы регулярно находим готовые решения
актуальных проблем и направляем их нашим членам.
Мы недостаточно пользуемся правом СРО
участвовать в проверках, которые надзорные органы проводят в отношении членов
СРО, поэтому мы включили в наш план
работы под № 3 работу с надзорными органами, и прежде всего с ГЖИ, по
организации проведения проверок с участием представителей СРО.
Можно считать основным фактором, влияющим на
состав и численность СРО – сложное финансовое состояние и продолжающийся процесс
банкротств управляющих компаний.
Одна из причин этого – несбалансированность
экономики управляющих организаций, да и ресурсоснабжающих организаций тоже. Как
следствие – задолженности УО перед РСО, суды, попытки обанкротить УО, возможные
попытки возложить на руководителей УК субсидиарную ответственность по долгам
УО.
В отчетном году под процедуру банкротства
попала УК «Уютный дом» по иску ООО «Тверская генерация». Очень жаль, но
причинами такой ситуации оказались отсутствие прямых договоров на поставку
ресурсов, наличие, кроме договора поставки, агентского договора на
теплоснабжение, отсутствие контроля руководителей за текущими финансовыми и
судебными процессами. В этой ситуации СРО вынуждено было вмешаться, чтобы
предотвратить банкротство УК. Мы воспользовались – под мои личные финансовые гарантии –
нашими резервными деньгами и, Слава Богу, под регулярным контролем СРО УК почти
рассчиталась с ТГ и начинает возвращать деньги нам. В связи с этим я предлагаю
членам СРО обдумать вопрос о нашем резервном фонде. Может, есть смысл его
нарастить и превратить его в инструмент финансовой устойчивости управляющих
организаций.
В последнее время, к
сожалению, появилась крайне негативная тенденция, когда на управляющие
организации стараются возложить несуществующие долги. Наделение УО
несуществующими долгами – это путь к банкротству.
В
настоящее время как уже сказано, целый ряд УК – членов СРО, получил от ООО
«Тверская генерация» претензии в отношении задолженностей, возникших у УК перед
ТГ на основании договора поставки При этом ТГ ни в претензии, ни в
последовавших судебных исках не указывает на свою ответственность по этим
долгам на основании также добровольно подписанных агентских договоров. И первые
3 иска управляющие организации г. Твери не члены СРО – проиграли в первой
инстанции в один присест. Причем, ТСЖ «Ногина, 7» проиграла суд в упрощенном
порядке. СРО помогло этому ТСЖ написать апелляцию. Результаты пока не известны.
В настоящий момент мы в арбитражном суде в УК «У Тура». Многочисленные
переговоры и совещания в ТГ, Министерстве энергетики и ЖКХ, обращения в ГЖИ и
Администрацию г. Твери пока не привели к сколько-нибудь очевидным результатам.
Однако, хочется верить, что справедливость восторжествует, а мошеннические
схемы ТГ будут пресечены. Но общая рекомендация – уходить на прямые
договоры на ресурсы. Весь пакет документов
для собраний собственников готовы предоставить по запросу.
Хотя
и прямые договоры не панацея. В настоящее время СРО работает с УК из Калязина,
нашим новым членом, в связи с претензиями ОАО «ТверьАтомЭнергоСбыт» по
несуществующей задолженности УК перед ТАЭС при прямых договорах. В договоре на
ОДН между ТАЭС и УК предусмотрены расчеты по нормативу. И задолженности по ОДН,
рассчитанным по нормативу, УК перед ТАЭС не имеет. Но ТАЭС проиграла суд
сетевой организации при расчетах по приборам учета и решила, недолго
сомневаясь, переложить ответственность на УК. Несколько совещаний в
Министерстве энергетики и ЖКХ, ТАЭС, обращения в ГЖИ и Администрацию г.
Калязина очевидных результатов не дали. Но и решения пока не приняты, иски не
поданы.
Эта тенденция
ресурсоснабжающих организаций – при любом удобном и неудобном случае уходить от
приборного учета и вести расчеты по нормативам – очевидна и усиливается.
В
начале 2020 г. при поддержке нашего СРО были сняты необоснованные претензии ООО «Тверская генерация» к ТСЖ «Ногина, 7». Это ТСЖ
представляет собой самостоятельное юридическое лиц, созданное в одной из 3
очередей МКД с одним адресом. Но при этом в ТСЖ был самостоятельный контур
теплоснабжения и собственный прибор ее учета, и не было долгов. Тем не менее,
ТГ при поддержке ГЖИ посчитала, что вести учет
потребленной тепловой энергии таким прибором нельзя и выставила ТСЖ, как долги,
разницу между нормативной величиной и показаниями прибора учета. Прошу
учесть этот опыт. Такое поведение ТГ и ГЖИ не соответствует основополагающему
принципу ГК РФ – добросовестности, но нам приходится работать в реальных
условиях.
В
конце 2020 г. при поддержке нашего СРО состоялось решение апелляционной
инстанции по иску ООО «Тверская генерация» к ТСЖ «Белый дом». Этим решением суд
отказал ТГ во взыскании с ТСЖ задолженности за тепловую энергию. Ситуация прямо
противоположна предыдущей, с ТСЖ
«Ногина, 7». Здесь, напротив, ТСЖ одно, одна система теплоснабжения, один
прибор учета, но 2 адреса. ТГ при поддержке ГЖИ и Минстроя и ЖКХ РФ посчитала,
что вести учет потребленной тепловой энергии таким прибором нельзя и выставила
ТСЖ, как долги, разницу нормативной величиной и показаниями прибора учета. Это
ровно в 2 раза больше, чем ТСЖ фактически заплатила по показаниям прибора учета.
Такая позиция ТГ, ГЖИ и Минстроя и ЖКХ РФ, как установил суд, не соответствует
действующему законодательству. Но впереди еще два
аналогичных суда и, возможно, кассация по первому, так что бдительность терять
не будем и опыт ТСЖ будем отслеживать и применять.
Дурные
примеры заразительны. И в настоящее время «Водоканал» предъявил необоснованную
претензию ТСЖ «Виноградова 9» по долгам расположенного по тому же адресу
другого ТСЖ. СРО поможет и этому ТСЖ ради предотвращения подобных ситуаций у
членов СРО.
Думаю, что именно на ТСЖ, ЖСК и небольших УК
ресурсоснабжающие организации отрабатывают свои, мягко говоря, не вполне
обоснованные технологии. Поэтому, задача СРО и каждого из его членов
отслеживать тенденции, изучать их, обмениваться информацией, своевременно
выявлять меры противодействия и применять их у себя, если такая необходимость
возникает.
Кроме ресурсоснабжающих организаций, СРО
приходится работать с Фондом капремонта.
Еще в 2019 году Центр общественного контроля в сфере
ЖКХ Тверской области помог жителям д. 10 по ул. Школьной в пос. Приволжский
Кимрского района получить справедливое и законное судебное решение. Этот дом
находится в управлении УК ВЖКУ, Кимры и Кимрский район, члена СРО. Фонд
капитального ремонта МКД Тверской ремонтировал крышу этого дома, но с момента
сдачи дома в эксплуатацию после капремонта крыша протекала. 15.10.19
апелляционная инстанция – Тверской областной суд – постановила решение:
удовлетворить исковые требования собственников помещений в д. 10 по ул. Школьной в пос. Приволжский
Кимрского района в полном объеме, а именно: обязать Фонд капитального
ремонта МКД Тверской области выполнить обязательства перед собственниками
помещений в доме по выполнению капитального ремонта кровли дома 10 по ул.
Школьная в пос. Приволжский в полном объеме и с надлежащим качеством в
соответствии с требованиями ЖК РФ. Стоимость ремонта ориентировочно
1,5 млн. руб.. В 2020 году кассационная инстанция подтвердила это решение.
Через месяц после решения Тверского областного суда Центральный районный суд г.
Твери по иску Ржевского межрайонного прокурора Тверской области в защиту прав и
законных интересов неопределенного круга лиц принял решение обязать Фонд в
течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу обеспечить
устранение недостатков капремонта на 5 МКД г. Ржева. Прокуратура последовала нашему примеру? Получается, что наши
мытарства в Центральном районном суде г. Твери не были напрасными: не только
жители д. 10 по ул. Школьной в пос. Приволжский Кимрского получат новую кровлю,
но и жители домов №№ 1/4, 7, 8, 9, 10 по Советской площади г. Ржева смогут спокойно
жить «под крышей дома своего». Целый год после решения судов Фонд и иные
властные структуры никак не могли определить, откуда взять деньги на повторный
ремонт, и сомневались, что найдут их. Однако в 2020 г. Совет Фонда
капремонта МКД Тверской области, а затем и Правительство Тверской области
приняли решение, в соответствии с которым источником финансирования определены
доходы Фонда, полученные от штрафов, пеней, неустоек по договорам подряда. Т.о.,
мы заставили Правительство Тверской области найти решение при ситуациях,
когда подрядчики уходят от выполнения гарантийных обязательств. На д. 10 по
ул. Школьной в пос. Приволжский Кимрского района предусмотрено 1,3 млн руб..
Кроме того, деньги на ремонт выделены на 1 дом в Старице и 2 дома в Калязине. В
настоящее время мы контролируем выполнение решения суда, причем, служба
судебных приставов уже неоднократно оштрафовала Фонд и его руководителю теперь
грозит уголовное преследование. В скобках замечу, что ГЖИ в свое время
рекомендовала УК самостоятельно отремонтировать кровлю, а потом подать
регрессный иск к подрядчику. Надо ли говорить, что это очень плохое решение?
Год назад мы с директором УК «Умный дом»,
члена СРО, Кантором Павлом Александровичем инициировали и провели совещание в
Фонде капремонта по качеству капремонта. Надеюсь, Павел Александрович поделится
с нами результатами.
Уже в 2021 году состоялось
решение Центрального районного суда г. Твери по иску прокуратуры Центрального
района г. Твери, которым суд обязал Фонд капремонта выполнить не только краткосрочный
план, но Региональную программу капремонта – 280 домов. Я, думаю, результативно
участвовала в заседании этого суда как представитель третьего лица – УК
«РЭП-17», члена СРО. Во всяком случае, на днях ко мне обратилась прокуратура
Пролетарского района, которая готовит аналогичный иск в отношении домов
Пролетарского района, что в интересах УК – членов СРО, работающих в
Пролетарском районе. По моей информации ТСЖ «Никольское» – член СРО также
обратилось с соответствующим письмом в прокуратуру Калининского района.
В
совместной работе с ТОПОО «Качество жизни» мы получили решение суда,
обязывающее Администрацию Бологовского района, где работает наш член СРО,
выполнить гарантийные обязательства при живом и действующем подрядчике на том
основании, что именно Администрация формировала акт приемки дома в
эксплуатацию, а дефекты не были скрытыми.
Так
что решение суда по иску прокуратуры это – вне всякого сомнения – судьбоносное
решение. Даже если оно не устоит в апелляции или кассации – хотя не вижу
никаких к тому оснований, в юридическом смысле решение безупречное, основанное
на норме ч. 1 ст. 168 ЖК РФ – оно все равно должно изменить отношение Фонда и его гаранта – Правительства
Тверской области – к выполнению региональной программы. Если же это решение
устоит, возможно, оно изменит нашу стратегию по отношению к капремонту,
поскольку вынудит органы власти вкладывать бюджетные деньги в капремонты.
Оплата взносов в капремонт станет целесообразной, а бюджет станет бесплатным
кредитором капремонтов. Ибо другая норма этой же статьи ЖК РФ не позволяет
изменить сроки капремонта на более поздние без решения общего собрания
собственников помещений в МКД.
Но пока мы все же стратегически рекомендуем
применять спецсчета на капремонт. Я бы попросила всех, и, в первую очередь,
Руневу Розу Георгиевну, председателя ТСЖ «Никольское», члена СРО, поделиться
опытом работы по капремонту по спецсчетам. Это крайне важно. Буквально на днях мне из Законодательного собрания Тверской
области прислали запрос в отношении инициативы Костромского
законодательного органа.
Уважаемая Елена Евгеньевна! В
Законодательное Собрание Тверской области поступило обращение Костромской
областной Думы о предложении высказать мнение о разрабатываемой депутатами
Костромской областной Думы проекта законодательной инициативы,
предусматривающей внесение изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации. Жилищным
кодексом Российской Федерации недостаточно регулируются вопросы проведения
капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов при формировании
фонда капитального ремонта на специальных счетах, что влечет определенную
свободу действий при проведении капитального ремонта в таких домах.
Депутатами Костромской областной Думы разрабатывается проект законодательной
инициативы, предусматривающей внесение изменений в Жилищный кодекс Российской
Федерации, в части наделения субъектов Российской Федерации правом
урегулировать порядок приемки работ по капитальному ремонту в многоквартирных
домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на
специальных счетах. В рамках разрабатываемого проекта закона предполагается
участие органов государственной власти субъектов Российской Федерации или по их
решению региональных операторов, органов местного самоуправления в приемке
работ (услуг) по капитальному ремонту общего имущества в таких многоквартирных
домах.2 Просим Вас рассмотреть данное предложение и выразить свое мнение, ответ
направить в постоянный комитет Законодательного Собрания Тверской области по
транспорту и жилищно-коммунальному комплексу в срок до 13.04.2021 на
электронную почту: gkh@zsto.ru. Председатель постоянного комитета
Законодательного Собрания Тверской области по транспорту и
жилищно-коммунальному комплексу С.А. Петрушенко
Я
ответила следующее:
Уважаемый Станислав Анатольевич! Я
категорически против!
Во-первых, это деньги собственников и их право
пользоваться своими деньгами по своему усмотрению.
Во-вторых, спецсчета имеют только те
собственники, кто понимает, зачем им спецсчет и почему у них спецсчет.
В-третьих, по спецсчетам капремонты делаются
гораздо успешнее, чем у Фонда. И качество капремонта существенно выше. Не надо
их трогать. Наоборот, надо убирать из законодательства все препоны спецсчетам.
Кроме того, Фонд не делает даже ничего по тем спецсчетам, где от владелец.
В-четвертых, не Тверской области поручать
что-то дополнительное Фонду или иным структурам. Вспомните, что по решению суда
крышу дома в Приволжском (Кимрский район) Фонд должен ремонтировать повторно,
после нашего решения прошли судебные решения по аналогичному иску прокуратуры
по Ржеву, и Правительству пришлось придумывать специальное постановление о том,
где брать деньги для таких работ. Кстати, решение суда до сих пор не выполнено,
и директору Фонда грозит уголовное преследование.
В-пятых, на прошлой неделе состоялось решение
Центрального суда г. Твери по иску прокуратуры
Центрального суда г. Твери, обязывающее Фонд выполнить ВСЕ ремонты по
Региональной программе 280 МКД. Думаю, им без спецсчетов хватит работы. Я
участвовала в этом суде.
В-шестых, подписи чиновников в акте – вовсе не
гарантия качества. Напротив, подписи
чиновников в акте – это обязательство бюджета по гарантийным обязательствам.
Бологое – поговорите с Ломакой, они за бюджетные деньги устраняли дефекты при
живом подрядчике, т.к. суд посчитал: подписывали, видели, устраняйте. Тот же
Приволжский. А если без обязательств бюджета – то это к чему? К коррупции?
В-седьмых, если добавлять бюджетные деньги, –
ради бога. Но для такого случая достаточно соответствующего решения органа, из
бюджета которого добавят деньги на спецсчета.
В-восьмых, если добавлять работы Фонду, ему
надо добавлять деньги на работу из бюджета. Кому это надо?
Если это действительно актуально, я могу
собрать мнения владельцев спецсчетов – ТСЖ и УК.
Но
желательно знать мнение каждого из Вас для более объективного понимания.
С Фондом капремонта у нас есть и еще другие
серьезнейшие проблемы.
При нарушении сроков проведения капремонта по
краткосрочному плану, а, возможно, и в иных случаях, ГЖИ возлагает
ответственность дефекты капремонта на управляющие организации. Например,
протечки кровли. С этим мы столкнулись в Лихославле (член СРО УК «ЖКХ-сервис»),
в Твери (член СРО УК «Энергия»). Возможно, следует также
инициировать судебное решение, чтобы исключить возложение ответственности на
невиновных.
УК
не включают в составы комиссий по приемке домов из ремонта.
Объем
работ по капремонту не согласовывают с УК. И вообще, процедура определения
объемов капремонта очень странная, боле зависит от подрядчика, чем от
заказчика.
Думаю,
что члены СРО назовут и другие проблемы капремонта. С этим нам надо работать.
Также сложно выстраивается ситуация и с обслуживанием
внутридомового газового оборудования.
Решение суда по иску прокуратуры обязало ТСЖ «Никольское»,
члена СРО, заключить договор со специализированной организацией на техническое
обслуживание и ремонт внутридомового газового оборудования МКД и в 2018 году
такой договор был подписан, но ряд условий этого договора не были
урегулированы. В частности, согласно нормам «Примерного прейскуранта на услуги
газового хозяйства по техническому обслуживанию и ремонту газораспределительных
систем», которым специализированная организация обосновывала свои цены, работы
в соответствии с п. 3.47, предусматривающие повторный пуск газа в газовое
оборудование МКД при установке плиты, бытового счетчика газа, относятся к видам
работ по обслуживанию внутриквартирного газового оборудования, но не
внутридомового газового оборудования. При поддержке Центра общественного
контроля в сфере ЖКХ Тверской области ТСЖ «Никольское» в течение 2 лет
опротестовывало включение в договор этой позиции, т.к. это приводило к
существенному повышению цены договора. В феврале 2020 года стало известно, что
специализированная организация пересмотрела цены и предлагает заключить договор
на новых условиях, исходя из протяженности внутридомовых газовых сетей, в
отношении которых предполагается проведение
технического обслуживания. Собственные измерения ТСЖ показали, что цена
договора при этом уменьшится практически в 2 раза по сравнению с первоначальной
ценой договора в редакции специализированной организации – со 106 404.24
руб за год до 50 000 руб.. Для сельского ТСЖ, где до 2018 года взнос на
содержание общего имущества составлял 6.5 руб. на 1 кв. м – это колоссальная
экономия.
29.06.20 пришла хорошая новость из Пено. Апелляционная
инстанция подтвердила решение Тверского Арбитражного суда в пользу ИП
Ветковский А.В. – организации, управляющей многоквартирными жилыми домами в
пос. Пено, члена НП СРО «Тверской управдом»: суд отказал в удовлетворении иска
АО «Атомэнергосбыт» к ИП Ветковский А.В. о взыскании задолженности по оплате
электроэнергии в местах общего пользования в доме, который признан аварийным. В
подготовке возражений УК на апелляционное заявление УК помогали наша
организация и НП СРО «Тверской управдом».
В ноябре 2020 года Центр общественного
контроля в сфере ЖКХ Тверской области совместно с ТСЖ «Никольское» проверили
выполнило работы по техническому обслуживанию газового оборудования 8
многоквартирных жилых домов ТСЖ АО «Газпром
газораспределение Тверь»:
В 2018 годы общая сумма договора на техническое
обслуживание внутридомового газового оборудования ТСЖ «Н» по версии АО «Газпром
газораспределение Тверь» составляла 106 404 py6. 24 копейки. Эта сумма – 110% от обязательных платежей и взносов ТСЖ
за месяц. За эту сумму АО «Газпром газораспределение Тверь» собиралось
выполнить следующие работы:
10.1.30 Проверка герметичности внутреннего
газопровода,
10.4.62 Оповещение и отключение жилых домов на период
ремонтных работ,
5.3.58.1 Отключение фасадного участка газопровода без
установки заглушки,
3.47.2 Повторный пуск газа в газовое оборудование
многоквартирного жилого дома при установке плиты, бытового счетчика газа.
После полутора лет переговоров и судебных
разбирательств АО «Газпром
газораспределение Тверь» изменило договор, исключив из
него все вышеназванные позиции.
И в 2020 году ТСЖ подписало принципиально другой
вариант договора, который содержит варианты п. 10.1.30 Проверка герметичности
внутреннего газопровода, а именно:
10.4.1.1. Проверка герметичности соединений и
отключающих устройств (приборный метод, обмыливание) внутренний газопровод
и технологические устройства на нем,
10.4. Проверка герметичности соединений и отключающих
устройств (приборный метод, обмыливание) фасадный газопровод,
10.4.10 Техническое обслуживание внутридомового
газопровода,
10.4.72 Техническое обслуживание фасадного
газопровода.
В результате общая сумма договора уменьшилась до 61
726руб 91коп. и составила менее 60% от первоначальной цены договора.
Такое существенное изменение договорных обязательств
со стороны организации, обслуживающей газовое оборудование, однозначно
свидетельствует о том, что она не имеет четкого понимания того, что именно надо
делать при обслуживании газового оборудования на многоквартирных жилых домах и
сколько это на самом деле стоит.
В ноябре 2020 года АО «Газпром
газораспределение Тверь» выполнило работы по техническому обслуживанию 8
многоквартирных жилых домов ТСЖ «Н». Центр общественного контроля в сфере ЖКХ
Тверской области совместно с ТСЖ «Н» наивнимательнейшим образом изучили процесс
оказания этой услуги. Работы включили в себя:
– обход квартир с предложением перекрыть газовые краны
в квартирах,
– закрытие газовой задвижки на вводе в дом или газовых
задвижек на вводе в подъезды,
– установка насоса и манометра на самой дальней по
отношению к вводной задвижке газовой трубе в квартире,
– нагнетание воздуха в газовую трубу,
– контроль давления в течение 5 мин,
– спуск воздуха из газовой
трубы,
– демонтаж насоса и манометра на газовой трубе в
квартире,
– обход квартир с предложением открыть газовые краны в
квартирах.
Фактически в процессе этой работы на каждом доме
был проверен на герметичность единовременно весь внутридомовый
газопровод, все газовые задвижки и краны, находящиеся в квартирах и относящиеся
к общему имуществу собственников помещений в доме, а также газовая задвижка на
вводе в дом, которая не является общим имуществом собственников помещений в
доме. Падение давления в системах не было выявлено.
Таким образом, работы, предусмотренные действующим
договором по п. 10.4.1.1. – проверка герметичности соединений и отключающих
устройств (приборный метод, обмыливание) внутренний газопровод и
технологические устройства на нем и 10.4. – проверка герметичности соединений и
отключающих устройств (приборный метод, обмыливание) фасадный
газопровод, были сделаны одновременно и фактически – при таком методе
работы – не могли быть разделены.
Работы, предусмотренные действующим договором по п.
10.4.10 – техническое обслуживание внутридомового газопровода и п. 10.4.72
-техническое обслуживание фасадного газопровода вообще никак не обозначились на
практике.
В 2-х этажном 12-тиквартирном доме площадью 700 км. м
на эту работу понадобилось не более 30 мин., но стоимость работ по акту составила
4,5 тыс. рублей. Если объединить единовременно выполненные работы и исключить
невыполненное техническое обслуживание, то стоимость реально выполненных работ
по тарифам обслуживающей организации составит 1 524.00 руб. вместо
договорных и актированных 4 496.50 руб.. Если с этим согласиться – а как
можно с этим не согласиться? – то по этому дому сумма договора завышена в 3
раза.
За месяц с
данного дома ТСЖ собирает 9306 руб. обязательных платежей и взносов,
т.о. оплата договора на обслуживание внутридомового газового оборудования
составляет 48% от месячных поступлений по дому. На других домах 17 473,73 руб.
из 37 875 руб. – 46%, 7 782 руб. из 17 243,55руб. – 45%. Исходя из
интересов обслуживания общего имущества в доме, это непропорционально большая сумма.
Работы непосредственно на домах ТСЖ заняли 3 дня. 4
человека, в т.ч. водитель, работали по 2,5 часа ежедневно непосредственно на
домах ТСЖ – фактически один рабочий день, который почему-то растянулся на 3.
Среднемесячная заработная плата в Тверской области в
2020 году в энергетике составила 45 461 руб. по данным Росстата. Исходя из
этих данных зарплата 4 работников, реально выполнивших работы по договору
составит ориентировочно 8 266 руб.. С учетом накладных расходов, пусть
затраты организации утроятся. Все равно,
эта работа не может быть оценена в сумму больше 25 тыс. руб.. Тогда получается,
что прибыль организации, обслуживающей внутридомовое газовое оборудование
составляет 60% от суммы договора.
Т.о., ни объем, ни стоимость работ, ни их результаты
не соответствуют друг другу и не соответствуют общим расходам на содержание
общего имущества собственников.
Ремонтные работы потребовались на 2 из 8 газовых
задвижек на вводе в дома. Необходимость
в ремонтных работах на этих задвижках была очевидна, т.к. рядом с ними
ощущался отчетливый запах газа. Эти задвижки не относятся
к общедомовому имуществу, а являются собственностью газоснабжающей
организации. Т.о., за счет средств собственников и во время , видимо,
выполнены работы на имуществе газоснабжающей организации.
Ситуация тем более непонятная, что например, в
доме во Ржеве, где приобретаются квартиры по программе расселения
аварийного жилья, внутриквартирная газовая труба проходит непосредственно над
кухонной мойкой, в месте, где будет подвергаться постоянному
воздействию воды и пара.
При этом, со слов подрядчика, именно такую конструкцию
согласовали газовые службы на основании того, что «этой трубе 70 лет ничего не
сделается». Тогда непонятно, если газовой трубе,
работающей под постоянном воздействии воды и пара 70 лет
ничего не сделается, зачем за огромные деньги ежегодно проверять внутридомовую
газовую трубу, которая не подвергается никаким агрессивным воздействиям.
В настоящее время эти наши данные использует в суде
против АО «Газпром газораспределение
Тверь» ТСЖ» Мамулино, 13».
С
целью обеспечения безопасности МКД представляется необходимым сосредоточить
усилия газоснабжающих и управляющих организаций на правильной эксплуатации
внутриквартирного газового оборудования. Необходимо исключить возможность
эксплуатации неисправного и не прошедшего техническое обслуживание
внутриквартирного газового оборудования. Необходимо исключить возможность
эксплуатации внутриквартирного газового оборудования лицами, не
предупрежденными о возможных тяжелых последствиях неправильного использования
взрывоопасного газа, об ответственности за эти последствия. Необходимо
исключить возможность эксплуатации внутриквартирного газового оборудования
лицами, не прошедшими инструктаж по безопасному использованию взрывоопасного
газа или не имеющими возможности безопасно эксплуатировать внутриквартирное
газовое оборудование по состоянию здоровья или в силу особенностей их
поведения.
Мы считаем,
что все газовое оборудование должно быть передано в собственность газоснабжающей организации, его обслуживание включено в
тариф на газ, ответственность за безопасную эксплуатацию газового оборудования
должна быть возложена на газоснабжающие организации и через договор поставки
газа – на пользователей газа. У членов СРО есть и другое мнение по этому
вопросу, так что тоже есть, что обсудить.
Члены организации в отчетном году принимали участие в
региональных и федеральных мероприятиях, в т.ч.:
14 октября 2020 года НП «ЖКХ Контроль» провело в
режиме онлайн ежегодное всероссийское совещание по развитию сети общественного
контроля в сфере ЖКХ. На совещании обсуждались итоги деятельности региональных
центров общественного контроля в сфере ЖКХ в 2020 году, а также роль и задачи
социально ориентированных НКО при реализации национальных проектов. В заседании
приняли участие и выступили руководители Государственной корпорации – Фонда
содействия реформированию ЖКХ Степашин С.В. и Цицын К.Г., депутат
Государственной Думы РФ Качкаев П.Р., член Общественной палаты Российской
Федерации Разворотнева С.В., руководители региональных центров общественного
контроля из всех субъектов Российской Федерации и иные эксперты отрасли.
15.10.20 в режиме он лайн состоялось расширенное заседание Общественного Совета при Минстрое
России и Ассамблеи региональных общественных советов в сферах строительства и
жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации «Жилищно-коммунальное
хозяйство России – новые возможности». В заседании приняли участие 98
участников, в т.ч. в заседании приняли участие и выступили Министр
строительства и ЖКХ РФ Якушев В.В., руководители Государственной корпорации –
Фонда содействия реформированию ЖКХ Степашин С.В. и Цицын К.Г., депутат
Государственной Думы РФ Качкаев П.Р., член Общественной палаты Российской
Федерации Разворотнева С.В., руководители региональных центров общественного
контроля из всех субъектов Российской Федерации и иные эксперты отрасли.
22.10.20 в
Перми состоялся VII межрегиональный форум “ЖКХ-Новое качество.
Муниципальная повестка”. В онлайн-формате
в нем приняли участие более 340 человек из 17-ти регионов России: эксперты в
сфере ЖКХ и благоустройства, представители общественных организаций, УК, ТСЖ и
др.. Участники обсудили проблемы и задачи в сфере ЖКХ на уровне страны и
регионов, а также новые цели и задачи развития отрасли в свете актуализации
национальных проектов и реализации национального плана по восстановлению
экономики. На открытии форума выступили: координатор проекта «Городская
среда» партии «Единая Россия», депутат Госдумы Павел Качкаев,
депутаты Государственной Думы Игорь Шубин и Игорь
Сапко, председатель Пермской городской Думы, заместитель секретаря
пермского регионального отделения «Единой России» по политическому планированию
и проектной деятельности Юрий Уткин, региональный координатор
партийного проекта «Городская среда», руководитель РЦОК «ЖКХ Контроль» в
Пермском крае Михаил Борисов, заместитель главы администрации
города Перми Игорь Субботин, заместитель председателя Общественного
совета Министерства строительства и ЖКХ РФ, исполнительный директор НП «ЖКХ
Контроль» Светлана Разворотнева и др. Спикеры рассказали о
целях и текущей реализации в регионах национального проекта «Жилье и городская
среда», программы «Формирование комфортной городской среды», программы по
капитальному ремонту многоквартирных домов.
14.12.20 Публичные слушанья «О прогнозе
социально-экономического развития Тверской области на 2021 год и на плановый
период 2022 и 2023 годов и параметрах проекта областного бюджета Тверской
области на 2021 год и на плановый период 2022 и 2023 годов»
2 июля 2020 года председатель ТОПОО «Качество жизни»,
руководитель Центра общественного контроля в сфере ЖКХ Тверской области, директор
НП СРО «Тверской управдом» Юлегина Е.Е. приняла участие в онлайн семинаре «Актуальные изменения
жилищного законодательства», организованном НП «ЖКХ Контроль». Спикером
семинара выступила председатель Экспертного совета Комитета Государственной Думы
по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Ирина Александровна
Булгакова. В ходе семинара рассмотрены изменения, вступившие в действие в
первом полугодии текущего года, в том числе связанные с ограничениями,
вызваннымираспространением коронавирусной инфекции.
На большинстве мероприятий ЦОКом были
озвучены проблемы, выявленные в сфере ЖКХ Тверской области и внесены
предложения решению выявленных проблем, в т.ч., по изменению действующего
законодательства, например:
1.
Выступление на расширенном заседании
Общественного Совета при Минстрое России и Ассамблеи региональных общественных
советов в сферах строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской
Федерации «Жилищно-коммунальное хозяйство России – новые возможности».
Из своих 50 трудовых лет 35
я так или иначе работаю со сферой ЖКХ. И, суммируя, должна ответственно
заявить: сегодня я не понимаю, какая задача стоит перед
жилищной отраслью и какой результат она должна достигнуть. Если мы в ходе
сегодняшнего заседания общественного совета сумеем сформулировать цель, которой
должна достигнуть жилищная отрасль, мы сильно продвинемся вперед.
Чем больше людей мы
охватываем правовым просвещением в жилищной сфере, а наша организация
занимается этим ровно 14 лет, в т.ч. тем больше людей осознают себя
собственниками не только квартир, но и домов. Чем больше людей осознают себя
собственниками, тем чаще выражают нам свое полнейшее недоумение несуразностями
нашего законодательства в части права собственности и его реализации.
В первой части сегодняшнего
совещания я с болью услышала то же самое: каждый, вроде, тянет в нужную
сторону, а все вместе мы движемся непонятно куда и непонятно зачем.
Для меня законодательство и практика в жилищной сфере
давно распалась на какие-то фрагменты, каждый из которых, может быть правилен и
может иметь достойную цель, но все вместе в целостную картинку никак не
складываются. Эти фрагменты не только не решают целевую задачу отрасли, но
практически почти всегда противоречат друг другу и чаще всего не приближают нас
к цели, но, частенько, отодвигают от
нее.
Поясняю.
Объем работ по содержанию общего имущества определяет
государство. Но их стоимость – собственники. Это вообще не вписывается ни в
какие экономические теории и практики! Так работать в принципе невозможно! Но
простое решение – установление тарифа по строке
«содержание общего имущества», соответствующего установленным
объемам – никак не дается законодателям.
Почему? Потому что такой тариф будет существенно выше платежеспособного спроса.
Почему мы закрываем на это глаза? Какое лицензирование или СРО может это
преодолеть? Что делать? Или все же
установить такой тариф и доплачивать из бюджета тем, кто с ним не справляется.
Или убрать все нереальные требования, убрать все надзорные органы и отдать
ситуацию на откуп собственникам, как, собственно, предписывают Конституция, ГК
и ЖК. Но, наконец, решить вопрос с кредитованием жилищной отрасли.
Норма ЖК – текущий и капитальный ремонт делается на
основании решения собственников. А на практике – частенько на основании
предписания ГЖИ и органа власти. Локально работает. Но достижению
стратегической цели – препятствует. В
скобках замечу, что получить предписание ГЖИ существенно легче, чем провести
собрание. Именно поэтому некоторые собственники, особенно неплательщики, идут в
надзорные органы, а не к своим соседям. Пока есть более простой путь решения
вопроса, чем общее собрание, мы так и будем топтаться на месте с этими общими
собраниями. Локальное предложение –
никаких предписаний УО, это противоречат праву собственности.
Случай за случаем в Тверской области: собственники не
платят за содержание, дом буквально разваливается, взорвался газ –
восстановление за счет об
В суде установлено, что оригинал протокола общего
собрания собственников не передан в ГЖИ. Соответственно, в суде нет надлежаще
заверенных документов , подтверждающих, что собрание было проведено и было
проведено легитимно. Представитель ГЖИ в судебном заседании заявляет: это
несущественно. Позвольте узнать, для
кого написан ЖК РФ и кто его должен выполнять? Почему это сходит с рук тем, кто
обязан стоять на страже закона?
Наше законодательство ставит нас перед дилеммой – что
важнее: личное право собственника квартиры или корпоративные права
коллективного собственника общего имущества? Как они вообще могут не совпадать?
Почему для обслуживания общего имущества, находящегося
в квартире, надо прорываться в квартиры через конфликты, скандалы, решение
суда? В т.ч. чтобы спустить воздух при пуске тепла или обслужить газовое
оборудование?
Почему ГЖИ – вопреки нормам ст. 20 ЖК РФ – не
пресекает нарушения, допущенные физическим лицом?
Почему полицию можно заставить войти в квартиру в
случае аварии только через высочайшие инстанции?
Я понимаю, Конституция. Но почему тогда не применяется
норма ч. 3 ст. 17 той же Конституции: Осуществление
прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других
лиц.
Значит, задача
законодателя – найти компромиссную норму, а не создавать ребусы исполнителям и
судам.
Огромнейшая проблема – неплатежи населения. Например,
у многодомовогог сельского ТСЖ «Никольское» в исполнительных листах 1,5 млн.
руб – но никто почти ничего не взыскивает. Между тем, каждый исполнительный
лист – это расходы на госпошлину, юридические услуги, издержки на
взаимодействие с судом, судебными приставами, должниками, недовольство
добросовестных собственников, острый конфликт.
С другой стороны – почему можно отобрать квартиру у
ипотечного заемщика, хотя люди пойдут на улицу?
Почему можно отобрать квартиру у нанимателя, хотя люди пойдут в
общежитие или в барак? Почему – даже теоретически! – нельзя отобрать квартиру у
собственника, хотя он получит свои денежки почти полностью, сможет тут же
купить квартиру и начать заново копить долги. Это и несправедливо! И
нецелесообразно! Стратегическое
предложение – продажа квартиры за долги и нанесение ущерба соседям.
Почему задолженность по взносам на капремонт переходит
на нового собственника помещений, а задолженность по платежам за ЖУ нет? Мы
сейчас в суде с ГЖИ, которая -в ущерб интересам общего имущества – защищает
интересы нового собственника и еще утверждает, что применить аналогию закона
нельзя. Нам судиться, видимо, придется до самых верхов. Что новый собственник
не понимает и категорически не желает понять, что, покупая квартиру, он
покупает также долю в общем имуществе и что своей задолженностью он наносит
ущерб своим соседям, я еще как-то могу понять. Но что ГЖИ защищает интересы
нерадивого собственника, а не работает на улучшение состояния общего имущества,
я понять не в состоянии. Локальное
предложение – распространить переход
задолженности за ЖКУ на нового собственника по аналогии с капремонтом и
наследственным правом и запретить ГЖИ представлять в суде интересы физических
лиц.
Что важнее: корпоративные права коллективного собственника общего имущества
или органа местного самоуправления? Почему столько лет мы говорим о возврате из
незаконной муниципальной собственности имущества, обладающего признаками общего
имущества, но ничего, по-существу, не меняется?
Более того, мы видим, что в Тверской области пытаются
их отнять земельные участки, которые так неосмотрительно в свое время передали
собственникам. У нас даже в ВС РФ были недоразумения по этому вопросу. Мы в суде
с Росреестром – они при поддержке Администрации зарегистрировали уменьшение
площади земельного участка под МКД без
100%-ного решения собственников. И суд первой инстанции на стороне этих
нарушителей прямой нормы ЖК! Локальные
предложения – вернуть налог на землю под
МКД и рассматривать каждый проигранный властью суд как ЧП российского масштаба
со всеми вытекающими последствиями.
И прямо противоположная ситуация: за бюджетные деньги
без согласия собственников поставили на их землю детскую площадку и теперь
требуют ее обслуживания. Супер! В доме 6 квартир и ни одного ребенка.
Причем одновременно в другом муниципалитете ТО в
аналогичных обстоятельствах сначала поставили, а теперь тоже за бюджетные
деньги демонтируют детскую площадку. И секвестируют бюджет! Класс! И опять все
сойдет с рук!
Почему Правила благоустройства городов не
соответствуют ЖК и ГК? Как это вообще может быть? Надеюсь, я ничего не
перепутала. Но я видела решение ВС РФ о том, что это правильно. В результате,
что мы имеем? В Тверской области создали комиссию по проверке фасадов. Все надзорные органы
кинулись проверять их состояние. Другой проблемы в жилищной отрасли нет! 90%
фасадов Твери нуждается в ремонте, но те же 90% МКД в значительно большей степени
нуждаются в иных видах ремонтов, что подтверждено региональной программой
капремонта, но денег нет. И штрафы, в т.ч. обоснованные Правилами
благоустройства, большинству попавших под эти санкции кажутся чем-то просто
недопустимым. Причем мотив такого экстренного ремонта фасадов – развитие туризма.
Вдумайтесь, пожалуйста: ради развития ЧУЖОГО туристического бизнеса,
собственники помещений в МКД должны сделать не первоочередные работы на своем
доме, а косметические, декоративные. А за невыполнение – еще и штрафы, суды,
нервотрепки и т.д.. Выгоду получат туристические компании и бюджет, а издержки
– собственникам помещений. Супер! Локальное предложение – ввести отчисления с
туристического бизнеса на программы благоустройства туристических территорий.
Почему мусор несут из частного сектора, деньги за
вывоз ТКО получает РО, а площадку для отходов содержат УО на деньги
собственников помещений МКД? Это ущемляет интересы и права собственников
помещен6ий в МКД. Мы своевременно написали об этом всем. Но в ответ – упрямое и
неправильное решение. На вчерашнем совещании – куча вопросов на эту тему. И
опять все сойдет с рук! Локальное
предложение – вернуть часть денег от РО на обслуживание площадок в УО или
поручить все обслуживание площадок для ТКО – РО.
С моей
т.з., надлежащее состояние многоквартирного дом, его общего имущества, крыши,
стен, сетей – это и есть достойнейшая цель жилищной отрасли, полностью
соответствующая сути и смыслу права собственности, как они сформулированы в
Конституции и ГК РФ.
Если признаем эту цель, то я спрашиваю: дома для благополучия смежников или услуги смежников для благополучия домов и населения?
Если все-таки в приоритете ДОМА, то надо прекратить
беспардонное лоббирование смежных отраслей. Да, они бюджетообразующие. Да, их
нельзя загонять в угол.
Но нельзя загонять в угол и управление общим
имуществом. Все знают, что себестоимость управления домами в абсолютном
большинстве МКД существенно выше тарифа по строке «Содержание». Но все делают
вид, что этого не знают. В последние годы на строку содержание повесили столько
дополнительных функций по обслуживанию интересов смежников, включая штрафы, что
на плановую работу по содержанию общего имущества денег практически не
остается.
Но тенденция сохраняется.
Обслуживание внутриквартирного газового оборудования.
Не знаю, как это выстроится в конечном итоге, но если ответственность за это
возложат на УО, то это все то же благополучие смежников за счет ОИ
собственников. А если еще и финансовую ответственность за последствия взрывов?
Выгоду получают поставщики газа, а ответственность на УО. Супер!
Мне не удалось найти никакой внятной информации о
причинах взрывов, которые, по данным интернета в стране происходят чуть ли не
через день. Но если мы не знаем истинных причин, почему мы делаем упор на
обследование и обслуживание? По ТВ слышу: уголовное дело возбуждено по факту
оказания услуг ненадлежащего качества. Мне, как юристу понятно: искать истинную
причину никто и не собирается. Моя версия взрывов, основанная на практике
сегодняшнего дня, – ненадлежащие,
неадекватные пользователи. И, если права я, то мы можем сколько угодно повышать
благосостояние Газпрома, но взрывы не прекратятся.
Мы недавно обсуждали проект приказа Минстроя РФ, в
т.ч. предложение: ежегодно проводить инструментальное обследование основных
конструкций МКД. Локально – отлично. В Тверской области эта услуга
предоставляется. Но стоимость ее из расчета на 1 кв м – от 5 до 8 месячных
платежей собственников по строке «Содержание». Для чего обследовать, если нет
ни копейки на собственно содержание? Но обследуем – галочку поставим. Кому-то
поможем. Супер! Надеюсь, эту норму, исключат из проекта.
Спасибо за прямые договоры! И собственники, и УО
просто вздохнули. Но я полагаю, что теперь ресурсники будут лоббировать
обратный процесс – отказа от прямых договоров. Потому что прямые договоры четко
показали – никто у ресурсников всерьез ничего не воровал. Главная причина
неплатежей за ресурсы – неплатежи населения. Я о них сказала ранее. Этот вопрос
надо решить!
Но пока он не решен – что мы видим?
Электроэнергия и до внесения прямых договоров в ЖК РФ
поставлялась по прямым договорам и оплачивалась напрямую. Почему это не
признается по факту, даже в том случае, если в договоре управления поставка
электроэнергии не предусмотрена?
Сегодня ресурсники норовят включить долги населения за
индивидуальное потребление в ОДН. По какому праву?
Появились первые факты, когда за долги физических лиц
по электроэнергии грозят отключить лифты. Дело в суде. Но у нас нет
субсидиарной ответственности собственников помещений в доме за своих соседей.
В последнее время долги, например, за электроэнергию,
норовят выставить обслуживающей компании при непосредственном управлении. А это
опять разборки, суды, нервы. По какому праву?
Или установите субсидиарную ответственность или не
смейте злоупотреблять своим монопольным положением.
По Тверской области несколько лет назад прошла целая
серия просто диких уголовных дел в отношении руководителей УО за задолженность
перед ресурсниками. При этом воровство, злоупотребление, личное неправомерное
обогащение никто даже и доказывать не
собирался – достаточно факта задолженности УО перед РСО. Целый ряд людей
перестал заниматься управлением, на их место пришли новички, и управление общим
имуществом опять пострадало. А деньги РСО все равно не получили и не получат.
Даже локально никакой пользы! Один вред!
Банкротства РСО – сегодня это клондайк для жуликов. В
Лихославле банкротилась РСО. Конкурсный управляющий выявил долги физлиц перед
РСО. ТАЭС, как единственный кредитор, и суд утвердили дебиторскую задолженность
физлиц к продаже, на официальном сайте банкротств вывесили объявление о
продаже дебиторской задолженности
физлиц, а продали задолженность УК и бюджетных организаций в сумме около 6 млн.
за 600 тыс. афилированным лицам. Покупатель долгов -– организация,
зарегистрированная в день торгов и ликвидированная на следующий день после
ликвидации должники. Долги с УК и бюджетников взыскали – только так. Мы
судились до Верховного суда. Мы пожаловались, кому только догадались
пожаловаться. Мошенничество чистой воды – но никому нет дела. Теперь там же по
той же схеме банкротят другую РСО. Но эти деньги взыскали не с задолжников –
физлиц, а из строки «Содержание». Кому
нанесли вред? Ради кого старались? По какому праву деньги с содержания
имущества отдали мелким жуликам?
И если у
конечных потребителей нет денег на все, что они должны оплачивать, должен
соблюдаться хоть какой-то паритет интересов!
Мои предложения:
– Формулируем цель жилищной отрасли – качество жизни в
МКД и вспомогательную роль ресурсников и иных смежных отраслей,
– Собираем команду для реформирования законодательства
под эту цель, например, на базе Национального центра ОК,
– Устанавливаем минимальный тариф по строке
«Содержание» на федеральном уровне с учетом утвержденных объемов работ и
утвержденных потребностей смежных отраслей,
– Возобновляем программу бюджетной поддержки
капремонта МКД для спецсчетов за счет секвестирования программы «Комфортная
городская среда»,
– Все озвученные и дополнительные локальные
предложения.
2. Письмо председателю Экспертного совета Комитета
Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству
Ирине Александровне Булгаковой по итогам семинара «Актуальные изменения жилищного законодательства»:
Уважаемая Ирина Александровна!
Очень хотелось бы, чтобы Вы хотя бы узнали мое мнение
по некоторым вопросам, обсуждавшимся на семинаре.
1. Не могу согласиться с тем, что норма о первом
направлении заказных писем при проведении первого собрания собственников
помещений в МКД никогда не работает.
В Тверской области есть примеры прямого исполнения
этой нормы, например, при организации ТСЖ «Молодежная, 1А», расходы инициаторов
организации ТСЖ на рассылку были возмещены решением первого после регистрации
ТСЖ общего собрания собственников.
Кроме того, когда мы помогаем собственникам проводить
собрания, то, прежде чем принять решение о способе уведомления
собственников о проведении собрания,
требуем от них решения об уведомлении путем размещения юридически значимой
информации на досках в подъезде. Если такого решения нет, то людей уведомляют
или через личную подпись о получении уведомления или через заказное письмо в
тех случаях, когда личную подпись получить невозможно. В повестку собрания в
таком случае включаем вопрос о размещении юридически значимой информации на
досках в подъезде.
К сожалению, эту позицию не поддерживают суды. Точнее,
поддерживают избирательно. Если есть такая возможность с этим надо разобраться.
2. Меня всегда неприятно настораживает утверждение,
что все собрания проходят неправильно, если не сказать, фальсифицируются,
поэтому надо менять, менять и менять нормы, способы и позиции по этому вопросу.
Это неправда. Все собственники, кто себя осознал таковыми, проводят нормальные
собрания, независимо от количества собственников в доме. Примеров в Тверской
области сколько угодно. Трудно – да. Но всегда фальсификация? – Нет, нет и нет.
Недруги, в т.ч. Администрация с/п, многократно
пытались опротестовать в суде протоколы общих собраний многодомового сельского
ТСЖ «Никольское» в Калининском районе Тверской области. Ничего не вышло.
Общее собрание собственников в ТСЖ «Белый дом» в Твери
по капремонту, где я живу, пришлось проводить повторно, председатель ошибся с
кворумом. Ничего, провели дважды, погодозависимое оборудование на тепловой сети
установили.
Идеально проходят собрания в одном их лучших ТСЖ
России «Смоленский, 8/2» в Твери.
Надо учить собственников быть собственниками и
выполнять святую обязанность члена коллектива собственников – принимать решения
относительно своей собственности, а не страдать по поводу их трудностей. Трудно
быть собственником – верни имущество муниципалитету и спи спокойно.
3. Это вопрос не обсуждался, но хотелось бы обратить
внимание, что правоприменительная практика в Тверской области дезавуирует очень
важную норму ЖК РФ о протоколе общего собрания, как официальном документе.
Фактическое отсутствие протокола в ГЖИ должно
приводить к ничтожности самого решения, т.к. нет оригинала протокола.
Однако, на днях тверской суд с подачи ГЖИ посчитал
отсутствие оригинала протокола в ГЖИ незначительным нарушением процедуры и
подтвердил действительность протокола. Собственники, конечно, будут продолжать
судиться, но, если есть такая возможность, с этим тоже надо разобраться.
При формировании этих и
других позиций организация опирается на мнение членов СРО и анализ обращений
жителей и собственников.
Еще до начала ограничений,
связанных с пандемией, сразу после подписания договора между УК «Умный дом» и ООО «Мосрегионлифт»,
16.03.20 г., организация
провела семинар по этому вопросу для заинтересованных собственников и
управляющих организаций.
На семинаре с докладами выступили Сергеев Андрей Владимирович, помощник Руководителя
Комиссии по вопросам лифтового хозяйства Общественного Совета при Министерстве
строительства и ЖКХ РФ – «Программа ускоренной замены лифтов» и
презентация, Кантор Павел Александрович, директор УК «Умный дом»
(Удомля) – «Договор оказания услуг и выполнения работ по замене лифтового
оборудования, отработавшего назначенный срок службы, с Обществом с ограниченной
ответственностью «Мосрегионлифт», Шухрин Михаил Александрович, генеральный
директор ООО «Тверьлифт» – «Работа ООО «Тверьлифт» по замене лифтового
оборудования, отработавшего назначенный срок службы, условия, гарантийные
обязательства», Волков Никита Вадимович, директор ООО Инженерный Центр «Лифт» –
«Оформление технической документации для замены лифтового оборудования,
отработавшего назначенный срок службы».
Участники семинара
получили ответы на свои вопросы и начали готовится к работе по замене в
рассрочку лифтов, отработавших срок службы.
В необходимых случаях представители организации участвовали в собраниях
собственников помещений в МКД лично, в т.ч. в пос. Радченко Конаковского
района, помогали в организации собраний и подготовке документов, в т.ч. в д. 37 на ул. Фарафоновой в г. Твери. С активом
этого дома организация работала более полутора лет, прежде чем был получен
результат, удовлетворивший собственников. При этом – пример этого дома
достаточно типичен и для работы нашей организации и для ситуации в сфере ЖКХ
вцелом.
Светлана Геннадьевна Великотная обратилась к нам с жалобами на крайне
плохое состояние дома 37 по ул. Фарафоновой в г. Твери, отсутствие бойлера для
приготовления горячей воды и полное равнодушие к этому со стороны УК и Совета
МКД. Осенью 2019 года было проведено информационное собрание, разъяснения на
котором дала Юлегина Е.Е.. В течение года мы активно помогали активистке
разобраться в премудростях жилищного законодательства и договорного права,
доносить информацию до соседей. Великотная С.Г. при нашей консультационной и
юридической поддержке постепенно стала одним из признаваемых собственниками
инициаторов перемен.
К лету 2020 года старая, недобросовестная, по мнению активистки, УК
обанкротилась, но ее сотрудники, оставшиеся без работы, сдаваться не
собирались. 24.08.20 в доме 37 по ул. Фарафоновой в г. Твери была объявлена
очная часть общего собрания собственников помещений в доме в связи с
банкротством УК и необходимостью выбора новой.
Инициатива при этом фактически исходила от обанкротившейся УК, которой
не хотелось прекращать управление домом. Новая УК, созданная на обломках
старой, но с теми же персонажами, пыталась получить решение собственников о
выборе этой новой-старой УК и фактически была инициатором собрания. Но этом
собрании банкроты пытались дискредитировать новый актив дома и его лидера,
пытаясь – через решение собрания – возложить на активистку ответственность за
восстановление не то украденного, но бесследно исчезнувшего бойлера.
Против этих грубых нарушений действующего законодательства
выступила Светлана Геннадьевна и ее
инициативная группа.
Инициированное бывшей УК собрание не состоялось по кворуму.
Зато собрание, объявленное
Светланой Геннадьевной и ее инициативной группой, состоялось и приняло
решение о выборе УК «ЖУК» – члена НП СРО «Тверской управдом».
Правда и на этом собрании не обошлось без казуса. Счетная комиссия при
подсчете бюллетеней обнаружила, что некоторые квартиры оказались в списке
принявших участие в голосовании дважды. Расследование показало, что это
произошло из-за того, что Администрация г. Твери включила в свой бюллетень в
т.ч. квартиры, которые уже были приватизированы. Пришлось «изобретать
велосипед». При нашей поддержке счетной комиссией и инициаторами собрания был
составлен акт об исключении из площади
муниципальных квартир, принявших участие в голосовании на общем собрании,
нескольких квартир в связи с тем, эти квартиры приватизированы и находятся в
собственности граждан, что было подтверждено документам собственников,
поступившими в счетную комиссию.
В соответствии с действующим законодательством документы были
своевременно переданы в ГЖИ. В свою очередь ГЖИ приняла решение о включении
дома в реестр УК «ЖУК».
Таким образом труд целого года и целого коллектива увенчался успехом.
Дом, в котором 144 квартиры и в котором последние 5 лет не было ни покоя, ни
надлежащего обслуживания общего имущества, обрел согласие благодаря
неравнодушной и сильной женщине Светлане Геннадьевне Великотной и поддержке
нашей организации.
– неплатежи населения. Очень яркую картину
экономической неэффективности системы взыскания долгов иллюстрирует ситуация со
взысканием долгов в Фонде капремонта МКД Тверской области: на 01.01.2019 г.
Фонд подал иски к физическим лицам – собственникам помещений в МКД на сумму
более 22 миллионов рублей, удовлетворено исков на сумму 13 миллионов рублей,
взыскано 2 миллиона.
НП СРО «Тверской управдом» в отчетном году
неоднократно обращало внимание власти на тот факт, что управление домами
стремительно перестает быть привлекательным бизнесом. В Тверской области растет
число МКД без управления. И это – несмотря
на то, что сохранение и надлежащее содержание жилого фонда России – важнейшая
социальная и общественная потребность. К сожалению, пока очевидных результатов
мы не видим.
Слабым намеком на то, что нас услышали, может быть
устно озвученная информация нач. ГЖИ Тверской области Ефимова Д.О. о том, что
на федеральном уровне изменился принцип оценки деятельности ГЖИ: теперь ГЖИ будут оценивать по степени
удовлетворенности населений работой жилищной отрасли.
Деятельность НП
СРО «Тверской Управдом» в отчетном году осуществлялась в соответствии с Уставом
и Планом работы партнерства, утвержденном на общем собрании членов СРО,
коррективы в который вносились жизнью с
учетом вновь принимаемых норм и требований законодательства.
Главное требование
к членам СРО – соблюдение установленных стандартов и правил.
Одним из основных
направлений деятельности СРО так же является контроль за деятельность своих
членов по выполнению законодательства, стандартов и правил их деятельности.
Такие проверки проводились в рабочем порядке.
СРО в соответствии
с планом работы осуществляет проверки УК – членов СРО. Результаты проверок
удовлетворительные. Совместно с Центром
общественного контроля в сфере ЖКХ Тверской области выполнил контроль
управляющих компаний Тверской области:
– ООО
«ДЕЗ-Нелидово» – член НП СРО «Тверской
управдом»,
Работа
ведется в соответствии с требованиями законодательства. У УК есть небольшие, но
оборудованные для работ и приема посетителей помещения, оргтехника.
В УК есть
интересный опыт: доступный населению учет проведения уборки в подъездах. Опыт
заслуживает распространения.
– Обособленное
подразделение «Нелидовское» УК «Уютный дом» – член НП СРО «Тверской управдом»,
Работа
ведется в соответствии с требованиями законодательства. У УК есть небольшие, но
оборудованные для работ и приема посетителей помещения, оргтехника.
В
доступном для посетителей месте размещены документы УК, регламентирующие ее
работу.
– ООО «У
Тура» – член НП СРО
«Тверской управдом»,
– ООО «УК «Уютный дом» – состояние 4-6 подъездов
д. 9 по ул. Виноградова в г. Твери,
Работа
ведется в соответствии с требованиями законодательства. Выполнено
благоустройство придомовой территории.
– УК
«Символ» – член НП СРО «Тверской управдом»
Работа
ведется в соответствии с требованиями законодательства. УК надлежащим образом
содержит общее имущество, качественно выполнен ремонт дома.
СРО отслеживает сайты УК – членов СРО, кто их
имеет, и т.о. также осуществляет контроль работы УК. На будущее – просьба
сообщить все адреса сайтов УК – членов СРО, т.к. это не только хороша форма
контроля, но и источник информации о передовом опыте или проблемах в сфере
управления МКД.
СРО в интересах УК – членов СРО участвует в проведении внеплановых проверок
ГЖИ по жалобам населения, как это предусмотрено действующим законодательством:
– Проверка в квартире 55 на 4
этаже дома 3 по ул. П. Савельевой подтвердила жалобу жителя на протечку по
стене в комнате площадью 11 кв. м из канала для электропроводки,
– Проверка в квартире 59, расположенной над кв. 55,
показала, что протечек нет, но есть незначительные следы высохших протечек,
– Проверка кв. в д. 18 по б-ру Гусева в Твери по жалобе жителя в связи недостаточным напором
воды в квартире,
– ряд других проверок.
В связи с
осуществляемыми проверками муниципальными органами власти и ГЖИ еще раз обращаю
ваше внимание, что в соответствии с ФЗ “О защите прав юридических
лиц”, в случае проведения плановой (внеплановой) проверки членов
саморегулируемой организации, органы государственного и муниципального контроля
обязаны уведомлять СРО. Отсутствие уведомления СРО о проводимых проверках ее
членов является нарушением закона и основанием для обжалования результатов
проверки в судебном порядке. Не забывайте об этой возможности. Хотелось бы, чтобы члены СРО информировали нас о проверках ГЖИ, участие
в которых необходимо принять, даже если ГЖИ не предупреждает СРО об этих
проверках.
В интересах УК совместно с Центром общественного
контроля в сфере ЖКХ Тверской области проводятся контрольные мероприятия в
домах, находящихся под управлением УК – членов СРО:
1.
По
состоянию общего имущества в домах, построенных под расселение аварийного
жилья, находящих с целью устранения строительных недоделок, до устранения
недоделок совместно с Министерством строительства и ЖКХ Тверской области
– Дом 2 по ул. Калинина в г. Ржеве – 3 проверки,
– Зубцов, микрорайон Южный, д.
2 – 3 проверки,
– дома 9 по ул. Тверской в Калязине в связи с жалобой на частичное
разрушение 2 плит перекрытия под кв. 15 на 1 этаже дома – 3 проверки,
– д. 3 по пер. Мира в г. Нелидово
– 2 проверки,
– д. 5а по ул. Смоленской в д.
Монино г. Нелидово – 2 проверки,
– Лихославльский район, Калашниково, ул. Ленина, д. 42 – 4 проверки,
– , г. Калязин, ул. Пухальского, д.
22/25 – 2 проверки,
2.
По
состоянию площадок для сбора ТКО с целью понуждения регионального оператора к
выполнению обязательств в полном объеме до устранения замечаний
– п. Приволжский Кимрского района – 3 проверки
– с. Никольское Никулинского с/п Калининского района
– Зубцов, микрорайон Южный, д. 2,
– Ржев, Калинина, д. 2
3.
По просьбе члена СРО
из пос. Редкино Конаковского района выполнен анализ финансовой и правовой
ситуации в УК ООО «Инком-партнер», находящейся в состоянии банкротства по инициативе УК,
Мне приятно отметить,
что все управляющие организации – члены СРО, несмотря на все сложности и риски
в сфере управления многоквартирными домами, работают профессионально, грамотно
и надежно. Например, когда комиссия по награждению премией Губернатора Тверской
области за 2019 год обсуждала награждение директора и сотрудников ИП Ветковский А.В. (Пено), члены комиссии единогласно выразили полную
солидарность с работой этой УК. Одобрительно отозвалась работе Кимрских УК
«КДЕЗ» и «ВЖКУ» Глава Кимр Балковая И.М.. Одной из самых надежных УК Тверской
области назвала ООО «Жилищно-коммунальное хозяйство-Сервис» (Лихославль)
Беляева О.Ю. из ГУ ГЖИ Тверской области. За грамотную работу в период пандемии
УК «Символ» из пос. Радченко похвалил нач. ГУ ГЖИ Тверской области Ефимов Д.О..
Не перестает восхищаться своей УК ООО «Управляющая организация «Умный дом»
(Удомля) председатель совета дома № 3 по ул. Весенняя Андреева Н.А..
Председатель совета дома № 38 по ул. Склизкова в Твери Чуркова Л.Д. через
тверское радио добилась прихода к управлению в своем доме именно УК «РЭП-17». Буквально
на днях нач. юридического отдела ГЖИ Тверской области просила официально
известить членов СРО, что она отмечает исключительную работу по ГИС ЖКХ и благодарит за это Доморемонтное управление-3» в
лице директора Каплинской Александры Витальевны (Вышний Волочек).
Все УК – члены СРО
имеют лицензию на осуществление своей деятельности. Квалификационный аттестат
имеют не только руководители, но и значительная часть сотрудников УК. И этот
процесс продолжается.
Важной частью нашей работы является
также правовое просвещение и информирование жителей домов, находящихся в
управлении УК – членов СРО. В частности, СРО в необходимых случаях работает со
старшими по домам и жителями домов, находящихся в управлении УК – членов СРО «У
Тура», «Уютный дом», «ДЕЗ» Нелидово, «РЭП-17» , Калязин, Кимры и др..
Важной частью нашей работы является
участие наших представителей в различных общественных формирования при органах
государственной власти и местного самоуправления Тверской области. Участие в
этих органах позволяет нам частично влиять на формирование отдельных
направлений развития сферы ЖКХ в Тверской области.
Так, Председатель Совета СРО Тягунов
А.А. является заместителем председателя постоянного комитета по транспорту и
жилищно-коммунальному комплексу Законодательного Собрания Тверской области,
председателем попечительского совета фонда капитального ремонта МКД Тверской
области.
Директор СРО Юлегина Е.Е. является
секретарем попечительского совета «Фонда капитального ремонта многоквартирных
домов Тверской области», членом экспертного совета при Уполномоченном по правам
человека в Тверской области, членом комиссии по возврату собственникам общего
имущества при НЦОК и ГЖИ Тверской области, членом конкурсной
комиссии по присуждению премии Губернатора Тверской области работникам сферы
жилищно-коммунального и газового хозяйства Тверской области, членом
Общественного совета при Министерстве строительства Тверской области, членом
рабочей группы по контролю за качеством строящихся (приобретаемых) жилых
помещений в рамках реализации мероприятий по переселению граждан из аварийного
жилого фонда при Министерстве строительства и Министерстве экологии и
природопользования Тверской области, председателем Тверской областной
правозащитной общественной организации «Качество жизни» – Центра общественного
контроля в сфере ЖКХ «Тверской области».
Директор члена СРО УК
«Умный дом» (Удомля) Кантор П.А., один из руководителей члена СРО УК «ЖКС-3» (Вышний Волочек) Жидков
А.Ю. – в отчетном году были членами
Общественного Совета при Министерстве экологии Тверской области.
Член Совета СРО Дударов В.Х., директор члена СРО УК «РЭП-17» – член общественной палаты г.Твери,
председатель
Комиссии по
развитию жилищно-коммунального хозяйства, благоустройству территорий и
земельным отношениям Общественной палаты г. Твери выдвинут в состав
лицензионной комиссии при ГЖИ Тверской области..
Директор члена НП СРО
«Тверской управдом» «Эко-строй» Куликов А.В. – председатель общественного
совета при РЭК Тверской области.
Лазян Корюн Бакшиевич, директор Фирмы
«Энергия», члена НП СРО, – член Общественного Совета при ГУ ГЖИ Тверской
области.
Уже в 2020 году труд руководителей и
сотрудников УК – членов СРО отмечены наградами Тверской области:
Член Совета СРО Дударов В.Х., директор члена СРО УК «РЭП-17» в связи с 30-летием
трудовой деятельности в жилищной отрасли награжден Благодарственным письмом
Законодательного собрани Тверской области.
Сотрудник
члена СРО индивидуального предпринимателя Ветковского Александра Васильевича
получил премию Губернатора Тверской области, как лучший работник сферы ЖКХ.
На
основании вышеизложенного прошу признать работу НП СРО «Тверской управдом» в
отчетном году удовлеьворительной.